首頁 推薦 圖說視頻經濟公司金融專欄智庫人文活動中經實時報
和父輩創業相比 我們面向的是全球競爭——訪ATLAS寰圖CEO陳思烺
2019-08-03 09:22 作者:翁榕濤 趙毅 來源:中國經營報

翁榕濤、趙毅

“地產二代”正逐漸走向前臺。有的人進入了家族企業,參與企業營銷、決策等各個環節,逐步走向成熟,成為地產行業中堅力量;有的則選擇自主創業,并嘗試在新領域做出突破,成為行業新興力量。

陳思烺的父親是雅居樂集團董事局主席陳卓林,但陳思烺卻選擇了自主創業,在英國完成學業后曾在投資銀行工作三年,2014年離職,2016年創辦寰圖(中國)有限公司(“ATLAS寰圖”),主要負責整體戰略發展及業務方向、項目開發與投資決策和制定管理政策。

據艾媒咨詢數據顯示,中國聯合辦公行業市場自2016年起,規模不斷增長,2018年的增長率達159.3%。ATLAS寰圖是一家寫字樓全生態運營商,專注于打造全生態的共享辦公空間,融合了健身房室內高爾夫球會、咖啡廳、時尚餐廳、SPA、花店等元素,致力于打造具有設計感的辦公環境和多元的CBD生活方式。

中國的商品房住宅在20多年的發展過程中歷經多次迭代,從只滿足居住需求的簡單功能型1.0產品,到有物業管理、花園會所的功能改善型2.0產品,再到精裝修交付、全鏈條供應的綜合配套型3.0產品。

經歷了三年野蠻生長期,聯合辦公行業在2019年迎來新的發展。行業從規模擴張轉向精耕細作的過渡時期,如何找到更精準的定位?更清晰的產品模式?更智能化的技術研發?近日,《中國經營報》記者專訪了ATLAS寰圖CEO陳思烺。

地產二代逐鹿聯合辦公

《中國經營報》:為何會選擇到國內創業?中國的聯合辦公行業有哪些機遇?

陳思烺:從英國約克大學畢業以后,我到摩根士丹利擔任地產分析師,進入的是投行部地產融資的板塊,所以能接觸到很多地產商,包括了解整個市場的數據。2015年我回國內管理自己創立的資產管理公司,看到了辦公空間市場上另一個創業的契機。

當時的廣州、上海、深圳到處都是工地樓盤,有很多寫字樓剛剛建成,我自己從小在香港長大,后來去英國讀書,看到國內近年來翻天覆地的變化讓我驚訝,可以看到整個城市都在改變,特別是在寫字樓這個板塊。

2008年,全中國甲級寫字樓的供應量只有不到1000萬平方米,2018年便達到8000萬平方米,十年時間內,市場的供應量增長超過8倍。但是在高速發展后,當時作為地產分析師的我,會提出一個很簡單的問題,就是客戶是從哪里來的?

過往的甲級寫字樓,主要服務大型的國企、名企,但是當供應量提升到8000萬平方米后,還是主要服務500強企業嗎?中國數量龐大的中小企業其實也有租用甲級寫字樓的需求,這時候我們發現聯合辦公是可以分攤很多成本的,這樣就能將進入門檻降低,吸引中小企業入駐,通過精細化運營,我們也能為租客提供更加多元化的產品線。

《中國經營報》: 怎么理解“ATLAS 寰圖要做辦公空間里的五星級酒店”,ATLAS寰圖針對的客戶群體主要是哪些,能提供哪些服務?

陳思烺:很多人都說我們在做聯合辦公,其實我們不僅僅做聯合辦公。在甲級寫字樓這個項目上,ATLAS寰圖就能為租客提供四類產品線:第一種是針對比較大型的企業,我們有傳統的辦公室租賃,還是以交付毛坯為主,幫業主做中介;第二種是企業定制總部,包括一些中型企業、跨國公司,我們會從辦公空間的選址、設計、工程裝修、物品采購以及后續運營提供服務,進行全鏈條的覆蓋;第三種是比較高端的服務式辦公室,是針對比較成熟的中小企業;第四種才是我們平常所說的聯合辦公空間的部分,可以提供可移動辦公工位,適合自由工作者和小團體。

其實ATLAS寰圖想打造的是辦公空間的五星級酒店。什么叫五星級酒店?它不僅僅是裝修好看,更重要的是它的產品組合多元化。一家酒店如果運營得好,大概只有60%是房費收入,另外40%的收入來自于餐飲、婚慶以及會議等等。ATLAS寰圖想做的事情其實很簡單,就是把寫字樓這一產品進行不同層次的切分,這樣就能服務更多的客戶,業主的出租率也會上升,我們推出的四類產品服務,從高到低涵蓋了大中小型企業,價格可選擇的空間也很大。

《中國經營報》:作為地產創二代,與父輩相比,在創業上面臨著怎樣不同的環境和條件?家里對自己創業是怎樣的看法?

陳思烺:父輩那個年代,他們創業的條件比我們是艱苦很多,但我們這一代人創業面對的競爭和他們不一樣,他們當年面對的競爭可能是鎮、市或者省里面的企業,而現在我們面對的競爭對手可能是跨國公司,來自美國的公司,是面向全球競爭的。

家里面對我創業還是很包容和支持的,現在我和我弟弟是一起創業的,家里沒有給一定要完成的要求或者標準。我自己也有小孩,其實我覺得他們的要求很簡單,就像我對我自己的小孩要求也很簡單,你只要健健康康做個好人就可以了。所以不會給你很大的家庭壓力,反而會給你一定的自由度,讓你有足夠的空間去成長,這樣可能結果更好些。

構建寫字樓全生態運營圈

《中國經營報》:2018年ATLAS寰圖接連完成兩輪融資,估值達到60億元,受到國內外投資人看好的原因有哪些?

陳思烺:當時創業我們首先選擇了廣州,是看中了這邊的資源比較多。我們和投資伙伴是一種互惠互利的關系,為什么ATLAS寰圖融資時會引入房地產開發商?“春江水暖鴨先知”,其實開發商也面臨著如何提高寫字樓租金回報率的問題,傳統的甲級寫字樓可能越靠近城市中軸線,價格就越貴一些,只是外觀上有一些區別,變成了純粹的價格競爭。

我可以舉一個例子。有個客戶是做快消電子產品的,他們公司之前在深圳前海租用了四層辦公樓,因為每周各個地方的門店人員要回公司開會,最多時達兩三千人,但很多人一周只開會幾個小時,開完就走了,最終常駐辦公室的只有五六百人,很多空間是沉沒成本。那我們就把原來四層辦公空間壓縮成一層,這樣他們公司的租金支出就降低了很多,如果他們某天突然多了幾百人開會,ATLAS寰圖有很多共享會議室可以租用,為空間帶來一種錯峰上的使用。

《中國經營報》:除了做辦公空間以外,ATLAS 寰圖還做自營的咖啡、廚房、烘焙、健身房甚至包括高爾夫練習場在內的十幾個業態,這樣的運營模式是出于怎樣的考慮?

陳思烺:ATLAS寰圖和其他聯合辦公企業不同,不僅僅是拿幾層樓來進行出租,更多的是對整棟甲級寫字樓業態上的改造。我們不僅出租辦公空間,還在寫字樓做寰圖咖啡廳、寰圖廚房、寰圖烘培以及健身工房等等。以往人們到寫字樓只是為了辦公,但現在人們有更多的理由到寫字樓,周末晚上也可能來,變成了一個生活空間。

回歸到最核心的商業模型,以珠江新城的雅居樂中心為例,寰圖生活空間僅占據了3000多平方米,而整棟大廈的面積是10萬平方米,但寰圖通過3%面積的生活空間,改變了雅居樂中心的定位和形象品牌,而且收入也不再只有租金這一塊,和五星級酒店一樣,可以從餐飲、健身房等方面增收,實現收入結構多元化。

《中國經營報》:按照ATLAS寰圖此前的規劃,將在海外擴大布局,選中布局的城市和地段有無具體的要求?

陳思烺:目前ATLAS寰圖已進駐北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港以及越南胡志明市,擁有25個綜合辦公空間,管理總面積達22萬平方米。我們目前簽的都是6+3+3的一個長期租約,就是6年固定租約,再加兩個3年的續約,這樣折舊攤銷可以更長一點。

境外目前主要是在香港和胡志明市,香港簽的是尖沙咀海港城,它離高鐵站很近,再加上粵港澳大灣區有很多政策上的支持;第二個為什么進軍越南?其實主要是“一帶一路”倡議,還有越南發展的機遇。

當然版圖最集中的還是北上廣深。所以ATLAS寰圖目前主要還是針對一線城市以及強二線城市。比如我們近期簽了杭州和西安,首選的是一二線城市的CBD區域,因為聯合辦公本身還是新物種,市場需要一個被教育的過程。

對標五星級酒店集團

《中國經營報》:怎么看待此前部分企業通過加速融資進行規模的快速擴張,低價出租疊加高價拿樓,出現“戰略性虧損”,ATLAS寰圖如何做好規模化和精細化之間的平衡?

陳思烺:首先ATLAS寰圖在挑選項目時會非常謹慎,我們在單點的項目上有很大的規模效應,寰圖現在只有25個項目,但面積卻有22萬平方米,多數項目的面積都在1萬平方米以上,相比一些友商而言,我們的項目數量可能比較少,但單個項目的規模是比較大的,這也意味著我們在和業主談判時有比較高的議價能力。

另外寰圖還有一個核心的優勢,無論是設計、裝修工程、還是其他產品的供應鏈,我們都有非常多的戰略合作伙伴,比如辦公空間的燈具、地毯、打印機和咖啡機都是固定公司供應的,這樣下來的成本是可控的,也會比其他友商在價格上更具競爭優勢。

《中國經營報》:聯合辦公行業“群雄逐鹿”,競爭激烈,創業兩年多時間,怎么看待近期行業兼并、關店、融資遇冷的消息,行業的未來發展趨勢如何?

陳思烺:其實你看這兩年時間聯合辦公行業出現了大量的并購整合,有不少運營商退出了市場,我覺得這是一個非常正常的過程。2017年的時候,有些規模的聯合辦公企業可能多達2000家,當時沒有幾家企業能稱為頭部企業,但到2018年底的時候,全行業只剩下不到300家,有近90%的企業消失了,取而代之的行業排名前十的運營商占據了市場大約32%的份額。

從行業融資情況來看,資金會越來越聚集在頭部企業。第二個是在項目的獲取上,業主們會更青睞大品牌,因為他們也會擔心小企業能不能活過明天,而且小企業項目拿的少,議價能力較弱,相對應的成本也會上升;第三個是在渠道資源上,渠道包括中介等等,大品牌也有優勢。所以從資金、項目獲取以及渠道資源三個方面來講,我們預計2019年行業會進一步的整合,前十運營商可能會占據50%的份額。

深度 服務下潛突圍同質化困境

步入2019年,聯合辦公行業呈現“群雄逐鹿”的狀況,同質化困境是幾乎所有企業都面臨的問題。

中商產業研究所在《2018年中國共享辦公行業市場前景研究報告》中指出,精細化運營將是企業競爭的關鍵。聯合辦公作為一種輕資產模式,精細化的運營、高品質的服務質量、優質的用戶工作體驗,是行業持續發展、實現盈利的必經之道。未來,聯合辦公市場會更細分,共享辦公企業將針對細分市場打造個性化、專業化的服務。

陳思烺在地產行業做了20多年的旁觀者,發現很多產品都是迭代出來的。他以商品房住宅為例,上世紀90年代建的房子,很多都只有居住功能,后面不斷進化,開始有了物業管理、花園、會所等等配套,再到后面商品房不交付毛坯房了,都變成精裝修,甚至出現了服務型公寓,連房間都有人每天為你清潔打掃。

從歷史的角度來看,陳思烺認為,現在傳統的甲級寫字樓就只有辦公的功能,和當年的第一代商品房很相似,既然二者同屬于地產的范疇,他希望寰圖能把甲級寫字樓改造成配套完善的產品,從客戶的需求出發,這樣既能避開聯合辦公只能出租的同質化困境,也能讓寫字樓提供更多的服務,服務更多的人群。

作為雅居樂集團董事局主席陳卓林的長子,陳思烺坦誠這樣的身份給自己帶來了幫助。陳思烺認為,他經歷了三個完整的經濟周期,家庭有能力讓他在內地、香港以及英國三地生活,也給了他觀察三個不同經濟體發展變化的機會。

陳思烺在香港時,見證了1997年亞洲金融風暴之前的繁榮,再到2003年SARS危機后,香港經濟非常慘淡,再到今天又重新好轉起來。在英國上大學時,他親眼見證了歐債危機整個城市多數商店突然之間都關門了,可能賣表、賣服裝以及賣飾品的都不營業了,然后出現“一英鎊店”,只要一英鎊就能買東西的廉價商店。

回到國內,陳思烺覺得目前中國正處于經濟騰飛的時期,是一個比較好的時期。上世紀90年代中期時,陳思烺父母在內地做房地產,他周末也會跟父母去展銷廳看樓盤銷售。由于市場競爭激烈,幾百家地產公司最后只剩下幾十家。當年的洗牌過程和現在聯合辦公行業其實相似度很高,陳思烺認為,偉大的公司都是經歷一步步的洗牌和重新排位后出來的。

老板秘籍

1.中國的聯合辦公行業有哪些機遇?

2008年,全中國的甲級寫字樓供應量只有不到1000萬平方米,2018年便達到8000萬平方米,十年時間內,市場的供應量增長超過8倍,但是在高速發展后,當時作為地產分析師的我,會提出一個很簡單的問題,就是客戶是從哪里來的?

過往的甲級寫字樓,主要服務于大型的國企、名企,但是當供應量提升到8000萬平方米后,還是主要服務500強企業嗎?中國數量龐大的中小企業其實也有租用甲級寫字樓的需求,這時候我們發現聯合辦公是可以分攤很多成本的,這樣就能將進入門檻降低,吸引中小企業入駐,通過精細化運營,我們也能為租客提供更加多元化的產品線。

2.行業的未來發展趨勢如何?

其實你看這兩年時間聯合辦公行業出現了大量的并購整合,有不少運營商退出了市場,我覺得這是一個非常正常的過程。2017年的時候,有些規模的聯合辦公企業可能多達2000家,當時沒有幾家能稱為頭部企業,但到2018年底,全行業只剩下不到300家,有近90%的企業消失了,取而代之的行業排名前十的運營商占據了市場大約32%的份額。

從行業融資情況來看,資金會越來越聚集在頭部企業。第二個是在項目的獲取上,業主們會更青睞大品牌,因為他們也會擔心小企業能不能活過明天,而且小企業項目拿的少,議價能力較弱,相對應的成本也會上升;第三個是在渠道資源上,渠道包括中介等等,大品牌也有優勢。所以從資金、項目獲取以及渠道資源三個方面來講,我們預計2019年行業會進一步的整合,前十運營商可能會占據50%的份額。

簡歷

陳思烺,畢業于英國約克大學法律及管理學院,曾在摩根士丹利亞太投資銀行部任職,成功推動多宗資本市場交易,其后于 2014 年創立 BYRON資產管理有限公司,資產管理規模超過人民幣 150 億元。

陳思烺于 2016 年創辦ATLAS 寰圖,主要負責整體戰略發展及業務方向、項目開發及投資決策和制定管理政策。2018 年 1 月,在陳思烺的帶領下, ATLAS 寰圖成功引入亞洲領先的多元化投資管理公司太盟投資集團旗下的太盟地產及國際領先的投資銀行高盛、成為本公司長期戰略投資者。同年 10 月,ATLAS 寰圖完成 A2 輪融資,投資者為李思廉,星河灣集團以及時代控股有限公司(股票代碼:01233.HK)。ATLAS寰圖目前于北京、西安、上海、杭州、廣州、深圳、香港及越南胡志明市八大城市擁有 25個項目,管理面積22萬平方米。


*除《中國經營報》署名文章外,其他文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

中國經營報

經營成就價值

訂 閱
最新文章
熱文排行
36选7走势图带连图